Hipotecas más caras, selectas... y fiables a partir de ahora
José Mª Camarero - FINANAZAS.COM
Los nuevos créditos tendrán unas condiciones más claras para los clientes, pero se limitarán las concesiones a las hipotecas más solventes. A cambio, tendrán un coste más elevado.
La reforma de la Ley Hipotecaria ha puesto fin por la vía legal lo que la banca y sus clientes ya habían aceptado por la vía de los hechos desde hace varios años: un mercado crediticio más restringido, en el que las concesiones de préstamos se estudian con más detenimiento; con costes más elevados; y, eso sí, algo más transparentepara los futuros hipotecados y más seguro para la propia supervivencia del sector bancario.
Además de la dramática cuestión de los desahucios, la norma incluye un gran número de artículos que imponen una nueva realidad para quienes, a partir de ahora, se lancen a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda. «Nos encontramos ante un mercado más selectivo, pero también más caro», apunta Alfredo Jiménez, director de Análisis de la Fundación de Estudios Financieros (FEF). «No hay que confundir las medidas que se han tomado para superar un problema coyuntural como el de la crisis económica, con las que van a definir el nuevo marco hipotecario», recuerda este experto. De hecho, Jiménez afirma que los créditos serán más caros porque «nos hemos dado cuenta de que la banca no tenía tantos recursos propios y, al tener que reforzarlos, repercutirá en los créditos»; y porque aplicar las medidas anunciadas en la ley «conlleva un coste».
A 30 años vistaA la obligación de que el importe de un préstamo no pueda superar el 80% del valor de tasación del inmueble, se añade otra medida relevante: el plazo máximo de amortización de ese tipo de préstamos no puede superar los 30 años. Durante el periodo previo a la crisis, se comercializaban hipotecas con un valor superior incluso al 100% de la tasación; y con plazos que han llegado a alcanzar los 50 años. «Ahora se evitan excesos en este tipo de concesiones y eso supone una regulación natural del mercado», explica Jorge Capell, socio de Contencioso de Cuatrecasas Gonçalves Pereira. ¿Y en el caso de que una persona no pueda asumir una cuota hipotecaria al tratarse de un préstamo con un plazo limitado a 30 años? «Es mejor que esa persona deje de acceder a la propiedad», apunta Capell. «Hay que restringir el acceso para que las hipotecas que se concedan ofrezcan mayor seguridad», indica este experto.
Gastos asumiblesLa solvencia de los préstamos del futuro es la baza en la que se asientan otros analistas para defender las bondades de la reforma aprobada. «Se han equilibrado los factores en cuanto a las repercusiones entre deudores y acreedores», indica Alfredo Jiménez. Por ejemplo, se han limitado los intereses de demora, en el caso de impago, a tres veces el precio oficial del dinero. «Pero además de incorporar este tope, la nueva ley también recuerda que esos intereses generados no se pueden capitalizar», afirma Jiménez. Es decir, que no se pueden cobrar intereses sobre intereses no cobrados, una fórmula con la que se generaba una deuda vitalicia.
Por otra parte, se han limitado los gastos que debe asumir una familia en apuros. En concreto, las costas exigibles a esos ciudadanos no podrán superar el cinco por ciento de la cantidad que le deba a su banco para poder liquidar la hipoteca.
Obligaciones formalesPero los futuros clientes hipotecados también deben asumir nuevas responsabilidades a la hora de firmar un contrato hipotecario. Se trata de acciones que, hasta ahora, no eran obligatorias, pero que ante los problemas como los de las cláusulas suelo o los de coberturas de riesgo («swap») se han querido incluir en la ley para ofrecer más transparencia en el momento de la firma.
La Ley Hipotecaria obliga a que la escritura incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita por la que esa persona manifieste que ha sido adecuadamente advertida de los posibles riesgos derivados del contrato. Esta especie de anexo manuscrito será de obligado cumplimiento en las hipotecas que incluyan limitaciones en los tipos de interés (por ejemplo, las que incluyan cláusulas suelo); las que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés; o las que se concedan en una o varias divisas.
De esta forma, «se avanza en todo lo relativo a ofrecer una información más clara y a la hora de evitar futuros conflictos judiciales», explica Jorge Capell. Sin embargo, para Fernando Herrero, secretario general de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae), «se trata de una coartada y de un absurdo legal que no garantiza nada para los intereses del cliente».
¿Y las tasaciones?La nueva legislación también ha intentado resolver los conflictos de intereses que pudieran existir entre los bancos y las tasadoras, al exigirles mayor transparencia en cuanto a las participaciones de las financieras en esas empresas en las que contratan sus servicios. «¿Qué margen de libertad le queda a una tasadora cuya facturación depende en un 95% de un solo banco?», se pregunta Fernando Herrero. Por su parte, Alfredo Jiménez recuerda que «la tasación es una indicación de un valor en un momento determinado, pero no una garantía» de ese valor.
Además de la dramática cuestión de los desahucios, la norma incluye un gran número de artículos que imponen una nueva realidad para quienes, a partir de ahora, se lancen a solicitar un préstamo para adquirir una vivienda. «Nos encontramos ante un mercado más selectivo, pero también más caro», apunta Alfredo Jiménez, director de Análisis de la Fundación de Estudios Financieros (FEF). «No hay que confundir las medidas que se han tomado para superar un problema coyuntural como el de la crisis económica, con las que van a definir el nuevo marco hipotecario», recuerda este experto. De hecho, Jiménez afirma que los créditos serán más caros porque «nos hemos dado cuenta de que la banca no tenía tantos recursos propios y, al tener que reforzarlos, repercutirá en los créditos»; y porque aplicar las medidas anunciadas en la ley «conlleva un coste».
A 30 años vistaA la obligación de que el importe de un préstamo no pueda superar el 80% del valor de tasación del inmueble, se añade otra medida relevante: el plazo máximo de amortización de ese tipo de préstamos no puede superar los 30 años. Durante el periodo previo a la crisis, se comercializaban hipotecas con un valor superior incluso al 100% de la tasación; y con plazos que han llegado a alcanzar los 50 años. «Ahora se evitan excesos en este tipo de concesiones y eso supone una regulación natural del mercado», explica Jorge Capell, socio de Contencioso de Cuatrecasas Gonçalves Pereira. ¿Y en el caso de que una persona no pueda asumir una cuota hipotecaria al tratarse de un préstamo con un plazo limitado a 30 años? «Es mejor que esa persona deje de acceder a la propiedad», apunta Capell. «Hay que restringir el acceso para que las hipotecas que se concedan ofrezcan mayor seguridad», indica este experto.
Gastos asumiblesLa solvencia de los préstamos del futuro es la baza en la que se asientan otros analistas para defender las bondades de la reforma aprobada. «Se han equilibrado los factores en cuanto a las repercusiones entre deudores y acreedores», indica Alfredo Jiménez. Por ejemplo, se han limitado los intereses de demora, en el caso de impago, a tres veces el precio oficial del dinero. «Pero además de incorporar este tope, la nueva ley también recuerda que esos intereses generados no se pueden capitalizar», afirma Jiménez. Es decir, que no se pueden cobrar intereses sobre intereses no cobrados, una fórmula con la que se generaba una deuda vitalicia.
Por otra parte, se han limitado los gastos que debe asumir una familia en apuros. En concreto, las costas exigibles a esos ciudadanos no podrán superar el cinco por ciento de la cantidad que le deba a su banco para poder liquidar la hipoteca.
Obligaciones formalesPero los futuros clientes hipotecados también deben asumir nuevas responsabilidades a la hora de firmar un contrato hipotecario. Se trata de acciones que, hasta ahora, no eran obligatorias, pero que ante los problemas como los de las cláusulas suelo o los de coberturas de riesgo («swap») se han querido incluir en la ley para ofrecer más transparencia en el momento de la firma.
La Ley Hipotecaria obliga a que la escritura incluya, junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita por la que esa persona manifieste que ha sido adecuadamente advertida de los posibles riesgos derivados del contrato. Esta especie de anexo manuscrito será de obligado cumplimiento en las hipotecas que incluyan limitaciones en los tipos de interés (por ejemplo, las que incluyan cláusulas suelo); las que lleven asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés; o las que se concedan en una o varias divisas.
De esta forma, «se avanza en todo lo relativo a ofrecer una información más clara y a la hora de evitar futuros conflictos judiciales», explica Jorge Capell. Sin embargo, para Fernando Herrero, secretario general de la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas (Adicae), «se trata de una coartada y de un absurdo legal que no garantiza nada para los intereses del cliente».
¿Y las tasaciones?La nueva legislación también ha intentado resolver los conflictos de intereses que pudieran existir entre los bancos y las tasadoras, al exigirles mayor transparencia en cuanto a las participaciones de las financieras en esas empresas en las que contratan sus servicios. «¿Qué margen de libertad le queda a una tasadora cuya facturación depende en un 95% de un solo banco?», se pregunta Fernando Herrero. Por su parte, Alfredo Jiménez recuerda que «la tasación es una indicación de un valor en un momento determinado, pero no una garantía» de ese valor.
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