Villas y mansiones, a prueba de crisis
El segmento de lujo, el más resistente al ciclo inmobiliario, lleva un año creciendo por sus atractivos precios
el pais - FERNANDO BARCIELA Madrid 6 ABR 2014 - 00:00 CET
Casa en la localidad mallorquina de Andratx
No hay crisis para las mansiones. Esas deslumbrantes villas dispersas por Marbella, Port Andtrax o Jávea empiezan a venderse otra vez como rosquillas. Y no se trata de chalés con cierto empaque, sino de viviendas de cuatro o cinco millones de euros, e incluso de diez o quince. “Nuestros comerciales enseñan una media de cuatro o cinco de estas casas al día”, dice Pía Arrieta, socia de Diana Morales Properties, de Marbella, una de las grandes agencias del segmento de lujo. Lo mismo dice David Scheffler, director general en España de Engels & Völkers, la mayor red de agencias de este tipo de producto de Europa. “2013 fue un año excelente y creo que este o el que viene podremos volver a las cifras anteriores al boom”, asegura.
Parece sorprendente, pero así son las cosas. Al contrario de los segmentos modestos, el de lujo apenas ha sufrido la crisis. Mientras que los precios de la vivienda han caído un 45% en España y hasta un 70% en los apartamentos de algunas zonas de la costa, “en este las bajas han sido del 15% al 25%”, dice Arrieta. José Ribes Bas, director general de Rimontgo, la mayor agencia de lujo de Valencia, va más lejos y asegura que “el segmento se ha mantenido, e incluso aumentado, porque es un producto único”. A muchos compradores esa bajada les sabía a poco y estaban a la expectativa de mayores recortes. Pero, como no se concretaron “en 2012, el mercado empezó a subir”, explica Daniel Enquist, de Crystal Shore, otra de las principales agencias de Marbella. Así, en tanto que las ventas de inmuebles bajaron hasta octubre del año pasado un 15,6% en valor, “la inversión foránea (la decisiva en el segmento de lujo) en el mercado español no ha dejado de crecer desde 2009, con un alza en el último año del 150%”, señala Ribes.
De tal modo que, según un informe de Diana Morales, “empieza a haber escasez de propiedades de lujo al lado del mar”. Y donde empieza a faltar es en el segmento más exclusivo, en zonas del trío Marbella-Benahavis-Estepona como La Zagaleta (con una media de siete millones por chalé), Sierra Blanca (cuatro millones) o Marbella Club (cinco millones). Otras localizaciones de alto standing son Port Andratx o Port Portals, en Mallorca; San José, en Ibiza, o La Corona, el Tossalet o la Mezquida, en Jávea. Todas estas van como un cohete.
En el área de Marbella están cada vez más cerca de las 6.870 compraventas de 2006. En 2012 se cerraron 4.602 operaciones y el año pasado se pasó de 5.500. En Mallorca cuentan historias similares. “Tuvimos el mejor ejercicio desde 2008, con aumentos de ventas del 30% al 70%, según zonas”, apunta Scheffler. Según la organización notarial, las ventas de propiedades a extranjeros en la isla pasaron de 1.642 a 3.571 entre 2008 y 2012. Pero, esta animación aún no ha llegado a las ciudades. En algunas áreas de Barcelona los precios ya suben, pero en general siguen a la baja. “Y en Madrid”, dice Jesús Conde, socio de Baker & McKenzie, “ha habido rebajas importantes incluso en los barrios más selectos, y esto seguirá así un tiempo”.
El sector está que se sale
“Para el sector, pues, apenas ha habido crisis. Al contrario de otros segmentos, que han vivido una masacre, con la desaparición de redes enteras, en el superlujo no ha cerrado ninguna agencia, incluso están saliendo intermediarios nuevos”, asegura Pía Arrieta, socia de Diana Morales Properties. Ahí siguen los grandes nombres Diana Morales, Kristina Szekely, Hansa Realty, Crystal Shore, en Marbella; Rimontgo, en Valencia; Kensington, en Mallorca. La mayoría afiliadas a redes internacionales como Christie’s, Luxury Porfolio o Sotheby’s. Y todas con excelentes resultados. Las ventas de Diana Morales subieron en 2013 un 20%; las de Crystal Shore, asegura su representante, Daniel Enquist, crecieron incluso el 60%, y las de Engel & Völkers (una red de franquicia) en torno al 50%. “Aumentamos la facturación de 293 a 435 millones de euros y el número de transacciones de 452 a 603”, dice su director David Scheffler. La empresa tiene 22 agencias más en España (62 en total) y su idea es llegar a 150 en unos años. No extraña que estén desembarcando agencias e incluso redes enteras similares a Engels & Völkers como Fine & Country. Aparte de que el segmento es menos cíclico, las valoraciones son altas y las comisiones interesantes. El margen de intermediación de las oficinas de Engels & Völkers en Mallorca fue del 13,6% en 2013 y cerca del 6% suele ir para el comercial. Lo suficiente para prejubilarse rico, muy rico
La relativa escasez en el producto exclusivo ha desatado un principio de movimiento de promoción, aun en la etapa de compra de terrenos y diseño, asegura Arrieta. En el sector no se muestran extrañados de la resiliencia del inmobiliario de lujo en España, al que consideran altamente competitivo frente a sus rivales del Mediterráneo. Y el resultado está a la vista. Tras la caída de precios de los últimos siete años, estos activos resultan aún más tentadores, comparados con otras zonas exclusivas del Mediterráneo como Italia o Francia. “Seguimos con ventaja”, apunta Scheffler. De hecho, un estudio de su agencia revela que una villa con cinco habitaciones y vistas al mar cuesta la mitad en Mallorca que en la Costa Esmeralda italiana y la tercera parte que en Cap Ferrat, Francia.
Lo que no quiere decir que estas casas sean baratas. El grueso de la oferta en las tres mejores áreas residenciales de lujo —Marbella, Mallorca y Costa Blanca— oscila entre tres y cinco millones. Y hay muchas mansiones de más de diez millones, incluso hasta de 20 o 30. Kristina Szekely, otra de las grandes agencias de Marbella, tiene una villa de 33 millones de euros en Nueva Andalucía: 2.200 metros construidos sobre 7.700 de parcela, jardines con cascadas, piscina climatizada, pádel, garaje para seis coches, spa con jacuzzi, gimnasio, siete suites, tres salones interconectados con 760 metros, dos cocinas… Parece mucho dinero, 33 millones, pero esta casa seguramente valdría un 50% más en Francia.
Esta relación calidad-precio está ayudando a España a mantener su posición como una de las potencias del llamado high end luxury real estate. Baste solo un dato. De las 35.112 propiedades que Engel & Völkers tiene a la venta en 38 países, más de 8.000 (23%) están aquí. Y el precio no es la única ventaja. Otros países del Mediterráneo oriental o el norte de África dan más por menos dinero, pero les falta el glamour, la infraestructura o los servicios. “No creo que lleguen a ser rivales en muchos años”, opina Enquist. Luego están las conexiones. La Costa del Sol o Mallorca están a menos de cien kilómetros de los aeropuertos de Málaga y Palma, con vuelos diarios a las capitales de Europa.
Otro argumento de peso es el nuevo visado (golden visa, le llaman) que el Gobierno español ha puesto en marcha con la Ley de Emprendedores por el que los extranjeros de fuera de la UE pueden acceder a la residencia si compran una propiedad de más de 500.000 euros. Según Ribes “ha despertado un interés adicional por España de los inversores extranjeros”. Su impacto se nota. “Muchos latinoamericanos empiezan a querer instalarse en Madrid debido al nuevo visado, además de que se sienten mejor aquí que en París o en Londres, por el idioma y porque los precios son tres veces más bajos”, dice Conde. Quizá también por él se percibe un cambio de uso en los compradores rusos, “que antes adquirían villas para vacaciones, y ahora se instalan todo el año con su familia, y los que trabajan van y vienen”, señala Arrieta.
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