PROPIEDADES
Alquiler social: ahora o nunca
Un parque de pisos baratos es la única salida para frenar la pobreza
Piden que los pisos y suelos residenciales de la Sareb se destinen a arrendamiento
Venta y alquiler de pisos en Las Tablas (Madrid) / SAMUEL SÁNCHEZ
Apenas un 0,5% de las viviendas españolas responde a la categoría de viviendas públicas protegidas de alquiler. Aunque ha aumentado el número, el porcentaje ha bajado desde el comienzo de la década, disolviéndose en la exuberancia de la pasada burbuja inmobiliaria. Este raquítico porcentaje está engrosado por promociones de iniciativa privada, como sucede con las obras sociales de las cajas de ahorros o las de organizaciones sin ánimo de lucro como Cáritas, hasta llegar al 2%.
El parque de alquiler a precios muy por debajo del mercado e incluso del alquiler protegido es la única esperanza para familias en riesgo de exclusión social. Según el INE, llegaríamos hasta el 3% de los hogares españoles si se amplía el concepto a “alquileres a precio inferior al mercado”. Y aquí está la fatal divergencia con el resto de Europa: en Alemania los alquileres asequibles suponen un 6%; en Francia, un 19%, y en Reino Unido, un 21%.
“Es la gran diferencia incluso respecto a Portugal. Y la creación de un parque de vivienda social es imprescindible para activar el derecho a la vivienda y para poder garantizar una ley de desahucios justa y coherente. No tiene por qué ser público, la mayoría de las viviendas de alquiler social inglesas o francesas no lo son”, indica el sociólogo Jesús Leal.
El problema, en su opinión, es que “España desmanteló el escaso parque que tenía y ahora no hay dinero para recuperarlo a corto plazo. La propuesta es que se desarrolle a través de entidades sin ánimo de lucro con patrimonio de vivienda en alquiler social, que cuenten con ayuda pública a cambio de una cesión gratuita de suelo y un estatus fiscal especial”.
Y parece llegado el momento. Por un lado, por la necesidad de atender a los desahuciados, tanto de vivienda en propiedad como por impago de alquileres, y a los nuevos pobres, con el fin de evitar su desarraigo social. Y, por otro, es la oportunidad de un nuevo plan de vivienda pendiente de redactar, enfocado al alquiler y dirigido a grupos con pocos recursos económicos. Se suma una banca intervenida con un importante parque residencial y de suelo sobre el que el Estado tiene mucho que decir. Muchos agentes sociales consideran esta una oportunidad única para edificar ese parque público de alquiler a precios bajos.
El Estado ha movido ficha pero con una cobertura y un futuro más que incierto cuando ha decretado un fondo de vivienda social, promovido desde el Ministerio de Economía para desahuciados por impago hipotecario. Se inicia con 6.000 viviendas, la mitad de ellas procedentes de cajas de ahorros que conservan la titularidad de los inmuebles.
En España el arrendamiento asequible es un 1% o 2%, en Alemania, un 6%; en Reino Unido, un 21% y en Francia un 19%
La música suena mejor que la letra. Pedro Hernández del Olmo, un abogado experto en arrendamientos, lo califica en el portal enalquiler.comcomo “un brindis al sol”. Requiere interminables requisitos a cumplir en cuanto a renta, endeudamiento y composición familiar, pero no establece la cuantía del alquiler social. Habla de rentas asumibles en función de los ingresos que perciban y faltaría un horizonte temporal. Los expertos consultados descartan que vaya a ser un embrión de parque social de alquiler.
También por concretar, Cinco Días adelantó por dónde iría el futuro Plan de Vivienda, 2013-2016, con el alquiler social como protagonista. Fomentará arrendamientos con 400 euros mensuales como máximo para familias con ingresos de menos de 1.600 euros. La ayuda estatal se dirigiría a empresas públicas y ONG para crear un parque de nuevo cuño con un horizonte a 30 años y un uso rotativo: entre uno y dos años y sobre suelos cedidos por los consistorios. El 25% del parque así creado será para familias atendidas por servicios sociales públicos o privados sin ánimo de lucro.
Una de las objeciones es que no parece tiempo de edificar sino de aprovechar lo existente, según expertos como Carme Trilla, hoy responsable de Acción Social de Cáritas.
Un parque de alquiler con rentas a precios por debajo del alquiler protegido —en torno a 350 euros— es la única esperanza para familias en riesgo de exclusión social. Y a estas se dirige la ONG Cáritas. Y facilitar vivienda a las familias es un paso más en un programa de inserción sociolaboral. El objetivo es que en dos o tres años la familia pueda recuperar su autonomía económica, un tiempo que reconocen escaso dada la gravedad de la crisis.
Trilla explica que son las entidades sociales las que cubren esa función: atender a quien no puede pagar más de 80 o 150 euros y eso con dificultades. Es un alquiler social deficitario que supone una media de mil euros de pérdida al año por vivienda para Cáritas, según Pau Pérez de Acha, al frente de Fomento de la Vivienda Social de la ONG en Barcelona. Gestiona 220 viviendas (532 personas) y en 2014 espera llegar al medio millar.
Para que funcione como inversión
El alquiler social, para evitar la exclusión social, es un negocio socialmente rentable. Pero no en los libros de cuentas. Ganar el partido de la vivienda en alquiler tiene que contar con el concurso de los inversores privados, según pone de manifiesto Concha Osácar, de Lazora -especializada en alquiler protegido-, quien no duda que este aumentará en España. Cuantifica en un 8%-12% del parque español de primera residencia el volumen de alquiler. 1,8 millones de casas que configuran un parque obsoleto, no profesionalizado y falto de una oferta a precios asequibles. ¿Cuántos pisos harían falta para converger con el 20% europeo? Tanto como un millón, según sus cálculos. A 180.000 euros de media, sale una inversión de 18 millones de euros a 10 años vista -el 18% del PIB-. Con una financiación hipotecaría que cubriría el 75%, requiere 4,5 millones de euros de fondos propios y 13,5 millones de deuda. Cifra que contrasta con los 8.000 millones de euros que es el máximo valor de los fondos inmobiliarios españoles. Moraleja: la inversión no provendrá ni de las promotoras o la banca, focalizadas en la venta, ni de la Administración, que tiende a la privatización, ni de nuestro mercado financiero. Y, en cambio, sí ve interés creciente de inversores internacionales. Y éste choca con inseguridad jurídica, falta de producto, vehículos y fiscalidad adecuados. Esas carencias contribuyen a que la rentabilidad española, 2,7%, esté por debajo de la europea, que oscila entre el 6% y el 12%. Y subir un punto precisa un descenso del 20% al 30% del precio.
Parte del parque es fruto de donaciones, pero han tenido que complementarlo con pisos que, a su vez, alquilan a CatalunyaCaixa y a la Generalitat por precios, sobre todo en el segundo caso, más elevados que los que luego pueden repercutir a las familias en riesgo de exclusión. Hay costes de gestión y de acompañamiento social que cubren con las donaciones y ayudas públicas. Pérez de Acha explica que se debe a sendos convenios con la Generalitat y CatalunyaCaixa, de la que destaca la voluntad de colaboración.
Cáritas además de vivienda, también atiende el pago de habitaciones o pensiones y recibos pendientes del hogar. Por este concepto se pasó de destinar 500.000 euros en 2007 a 1,5 millones en 2011.
Ahora ve como oportunidad el parque de vivienda en manos de las entidades que pasarán a la Sareb, sobre todo edificios completos de promotores con dificultades. Reclama parte de ese parque antes de que en grandes paquetes pase a manos de inversores a precios de saldo, porque “¿qué control público se hará de las plusvalías generadas por inmuebles una vez que estos inversores los revendan?”, pregunta Trilla. La filosofía de esta ONG y otras organizaciones que trabajan junto a los desahuciados, como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca o Adicae, es que viviendas y suelos ubicados donde hay necesidades de vivienda social podrían ser una oportunidad social o una ocasión fácil para especuladores.
El cálculo que hace la organización que trabaja con colectivos necesitados independientemente de su orientación religiosa es que con el 1,5% de los fondos obtenidos por el FROB podrían salvarse del desahucio 30.000 familias.
La ONG trabaja con estos colectivos en colaboración con los Gobiernos regionales de Euskadi y Catalunya. En el País Vasco colaboran con Kutxa Bank que engloba a las tres cajas vascas, aunque las obras sociales conservan su autonomía y presupuestos.
En Madrid, el Gobierno regional y el local han firmado un convenio con esta y otra ONG de larga trayectoria, Provivienda, que está adecuando las viviendas que cederá a familias desahuciadas. El Gobierno regional se propone llegar a mil, recuperadas de ocupaciones ilegales. Las rentas irán de 40 a 200 euros. También colaboran ambas ONG con los servicios sociales del Ayuntamiento.
La Confederación de Cajas de Ahorros (Ceca) resume algunos de los programas en marcha: La Caixa tiene el Programa Solidario con 3.000 viviendas en régimen de alquiler para personas que han visto reducidos sus ingresos por la crisis. La renta es inferior a la de protección oficial y se subvenciona además el 50%. La renta es por cinco años para quien perciba más de 6.000 euros anuales. Suma otro programa, Vivienda Asequible, compuesto por 4.000 pisos para jóvenes, mayores y familias en régimen de alquiler con rentas inferiores a las de protección oficial.
La Caja de Canarias ofrece Ayudas de Emergencia Social a Familias. Los beneficiarios son propuestos por las áreas de servicios sociales de los Ayuntamientos.
El de Ibercaja se denomina Llaves Solidarias. Desde 2003, la bolsa de vivienda de su obra social permite que determinados colectivos con escasos recursos y con dificultades sociales accedan a una vivienda de alquiler. Garantiza el cobro al dueño.
La obra social de Catalunya Caixa tiene el Proyecto Emancípate en el que actúa como mediadora en un alquiler solidario de habitaciones para jóvenes de hasta 35 años, preferentemente universitarios, y los propietarios con una habitación libre.
La obra social de Kutxabank tiene el programa Etxelan, en colaboración con Cáritas, para dar residencia digna a sus clientes objeto de una ejecución hipotecaria o acogidos al Código de Buenas Prácticas. Llega a subvencionar el 95% de la renta.
En el caso de Vital Kutxa, auspicia el programa Vitalquiler con 981 viviendas protegidas en Vitoria-Gasteiz. Por último, el de BBK Vivienda es fruto del acuerdo con el Ayuntamiento de Bilbao. Ha adquirido 40 viviendas que cede durante 50 años para su explotación como alquiler social.
Estas iniciativas no son únicas aunque sí escasas para atender la demanda de los expulsados del mercado inmobiliario. Y aunque la vivienda se gestiona en las cocinas regionales y locales, Fomento y economía tienen la palabra.
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